Недвижимость. В прямом и переносном смысле

Меню сайта

Категории раздела

Бизнес-новости [504]

Бизнес и финансы [951]

Экономика [5601]

Статистика

Форма входа

Старая форма входа

Главная » Статьи » Бизнес » Экономика

Недвижимость. В прямом и переносном смысле

Жилая недвижимость
Рынок инвестиционных проектов
Рынок торговой недвижимости
Рынок офисной недвижимости

В прямом и переносном смысле Анализ рынка недвижимости Латвии, проводимый компанией NIRA Fonds, показывает, что в первом полугодии 2008 года темпы снижения цен на квартирном рынке по-прежнему оставались на высоком уровне и составили 2-3?% ежемесячно. Ещё больше подешевели квартиры на первичном рынке. Торговые и офисные площади также ностальгируют по прошлому.

Жилая недвижимость

В результате к июню цены на серийные квартиры по сравнению с аналогичным периодом прошлого года понизились в среднем на 25-35?%. Примечательно, что ещё в начале 2008 года было характерно «скрытое падение цен» – цены квартир в рекламном поле были на 10-20?% выше тех, по которым реально происходили сделки, так как собственники, желающие продать свою недвижимость, шли на существенные скидки в процессе торга с покупателем. А уже в мае-июле этого года в активном предложении появилось значительное количество квартир по ценам, близким к реальным ценам продажи.

Несмотря на то, что до сих пор диапазон цен на предлагаемые в продажу однотипные квартиры варьируется в размере 10-40?%, на 1 сентября 2008 года средняя цена, о которой свидетельствуют объявления на рынке недвижимости и по которой есть спрос и реально происходят сделки, такова:

– за 1-комнатную квартиру в серийном доме она составила 1200 EUR/кв. м, по сравнению с 1 июля 2007 года понизившись на 40?%;

– средняя цена квадратного метра 2-комнатной квартиры в Риге составила 1100 EUR/кв. м (снижение на 35?%);

– средняя цена квадратного метра 3-комнатной квартиры составила 1000 EUR/кв. м (снижение на 37?%);

– средняя цена квадратного метра 4-комнатной квартиры в Риге составила 950 EUR/кв. м (снижение за год 37?%).

По сравнению с периодом активного роста рынка жилья (2004-й – начало 2007 года), количество сделок на рынке жилой недвижимости на начало второго полугодия 2008 года снизилось в 2,5-3 раза. Таким образом, в среднем в Риге продается ежемесячно всего 350-600 квартир. Важно отметить, что в первом полугодии 2008 года количество ежемесячных сделок стабилизировалось, и, скорее всего, этот показатель в ближайшем будущем существенно не изменится. Уменьшение и стабилизация количества сделок объясняется двумя факторами. С одной стороны, ужесточением условий кредитования населения (требование банками первого взноса в размере 10-40?% от стоимости квартиры, справки об официальных доходах из Службы госдоходов и т. д.). А с другой стороны, поменявшимся портретом среднего покупателя – сегодня жильё приобретается исключительно в целях конечного потребления (с рынка ушли частные инвесторы, спекулянты, работавшие на повышение цен).

На рынке новостроек цены за квадратный метр типовых квартир упали с 2100-2500 евро до 1100-1500 евро, свидетельствуют подсчёты NIRAFonds. То есть цены здесь опустились примерно на 40?%.

Рынок инвестиционных проектов

Сегодня в Риге можно приобрести уникальные инвестиционные проекты в сфере недвижимости на разных стадиях развития, которые в обычной, не кризисной ситуации не выставляются на продажу или предлагаются по весьма завышенным ценам. Представляет интерес их месторасположение, потенциал роста в ближайшие 3-4 года, возможная цена совершения сделки. Основная причина, побудившая инвесторов продавать свои проекты, – отсутствие собственных свободных средств. Как правило, в течение последних пяти-семи лет банковское финансирование инвестиционных проектов осуществлялось в 100?% объёме. В условиях кризиса банки ужесточили правила кредитования крупных проектов и требуют вложения собственных средств инвестора в объеме как минимум 30?% от стоимости проекта. Кроме того, необходимо представить определённое количество предпродаж, что практически не выполнимо, так как покупатели, надеясь на дальнейшее падение цен, не желают приобретать недвижимость в состоянии «забор вокруг будущего дома». В Латвии сегодня нет денег, альтернативных банковским. Российский, и в частности петербургский рынок обладает достаточным объёмом средств небанковского характера. Именно они и компенсируют российским и петербуржским инвесторам некоторую недоразвитость их банковского сектора. Поэтому российские инвесторы в Латвии в настоящее время могут быть вне конкуренции, особенно на фоне резкого снижения активности американских и европейских инвесторов, вызванного всемирным ипотечным кризисом.

К наиболее интересным предложениям из имеющихся на сегодняшний день можно отнести согласованный эскизный проект застройки целого квартала в престижном историческом центре Риги; участок под высотную застройку жилого и коммерческого характера на берегу Даугавы у только что построенного моста.

Рынок торговой недвижимости

Замедление развития экономики Латвии, снижение оборотов торговли за последний год в среднем на 40-60?%, рост инфляции и мировой банковский кризис негативно сказались на развитии сектора торговой недвижимости. Из-за банкротств, ликвидации небольших торговых точек, закрытия части помещений сетевых операторов в связи с необходимостью оптимизировать затраты, на центральных торговых улицах Риги в последние месяцы освободились десятки помещений. В надежде заключить договор аренды со стабильным арендатором или не желая расторгать имеющиеся договоры из-за неспособности арендатора платить заявленную ранее арендную ставку, владельцы торговых помещений даже в очень хороших местах вынуждены корректировать арендную плату. В первое полугодие арендные ставки в центре Риги в среднем понизились на 10-15?%. Собственники торговых помещений в худших местах вынуждены были корректировать арендные ставки более существенно.

Немного иная ситуация складывается в торговых центрах. Такие торговые центры, как ALFA, MOLS, Galerija CENTRS, SPICE, DOMINA, ORIGO, ещё до изменений на рынке заняли лидирующие позиции, и, несмотря на снижение оборотов торговли, количество покупателей здесь не уменьшилось. Популярные торговые центры укрупняются, достраивая дополнительные площади, или избавляются от крупных арендаторов с более низкой арендной платой в пользу операторов, занимающих меньшие площади по большей арендной ставке. В первую очередь это касается магазинов для дома, мебели, электроники и крупных магазинов бытовых товаров. Неудивительно, что компания Linstow cтала инициатором новой тенденции, пожертвовав арендатором – продавцом электроники RD Electronics в пользу Bershka, торгующего одеждой экономкласса; магазином Senukai в пользу продавца товаров известной испанской марки Zara в торговом центре ALFA.

Падение арендных ставок и появление вакантных помещений в торговых центрах-лидерах не наблюдается, ротация арендаторов крайне низка, чего нельзя сказать о менее удачных торговых центрах.

Рынок офисной недвижимости

Сегодня основное внимание девелоперы уделяют строительству бизнес-центров класса Б в удалённых от центра районах (например, на отдаленных участках улица Дунтес, К. Улманя гатве и Виенибас гатве) – где более низкие цены на землю, гораздо легче, по сравнению с историческим центром, согласовать проект и меньший объём капиталовложений существенно снижают барьер для выхода девелоперов на рынок офисных помещений. В то же время строительство офисных зданий категории А доступно скорее для международных компаний со значительными ресурсами, таких как Единый Центр Недвижимости ecnspb.ru.

На ближайшие 5-10 лет в Риге заявлено к реализации несколько проектов многофункциональных комплексов, в составе которых запланированы офисные центры. Если они будут реализованы, то это существенно увеличит количество офисных площадей. Сейчас нельзя точно сказать, когда эти проекты будут сданы в эксплуатацию, параметры проектов могут меняться.

На начало 2008 года общая площадь бизнес-центров класса А и Б составила порядка 257 000 квадратных метров. Несколько проектов, заявленных к вводу на конец 2008 года, увеличат объём предложения качественных офисных площадей на ~40 000 квадратных метров. При условии, что в 2009-2010 годах будут сданы все заявленные проекты, прирост новых офисных площадей составит ещё около 150 000 квадратных метров.

Арендная плата за имеющиеся на данный момент в наличии офисы категории А и сравнимые по качеству помещения составляет 22-25 евро/кв. м в месяц, а проекты категории Б – 16-20 евро/кв. м в месяц.

Пора задуматься об оптимизации

Рыба гниет с... ЕС

Длинные уши евролжи