Гадания на кофейной гуще

Меню сайта

Категории раздела

Бизнес-новости [504]

Бизнес и финансы [952]

Экономика [5601]

Статистика

Форма входа

Старая форма входа

Главная » Статьи » Бизнес » Экономика

Гадания на кофейной гуще

В–третьих, возросший уровень безработицы.

Мы продолжаем следить за ситуацией на рынке недвижимости. В этом номере помещаем очередной материал на эту тему.

Зарубежная пресса сегодня пестрит оптимистическими заголовками о возможном завершении кризиса, или по меньшей мере о начале пути выхода из него. На этом фоне в Латвии, да и в других странах Балтии, обсуждается вопрос о том, достиг ли рынок недвижимости своего дна, и возможно ли какое-то движение наверх. Для того, чтобы разобраться с рынком недвижимости, попытаемся понять, есть ли объективные экономические основания для его развития.

Если мы посмотрим на структуру экономик стран Балтии в докризисный 2007 год и сейчас, то увидим, что у всех стран она очень сильно ориентирована на оказание сервисных услуг, торговлю, характеризуется чрезмерно раздутой долей рынка недвижимости и строительства. Причём из трёх стран экономика Латвии самая “неправильная”, с наибольшей долей финансового сектора, рынка недвижимости и торговли и наименьшей долей производства, транспорта и сельского хозяйства. То есть с наименьшими возможностями для воспроизводства платёжеспособного потребителя рынка недвижимости, зарабатывающего деньги не на рынке недвижимости, а в других отраслях экономики.

Во всех трёх странах из-за невозможности своевременного проведения девальвации национальной валюты вместе со странами основными потребителями экспортируемой продукции, за два года очень сильно пострадал производственный сектор экономики. В Латвии этот процесс оказался наиболее болезненным. Чуть лучше дела обстоят в Эстонии. Структура экономики Литвы выглядит среди трёх стран наиболее жизнеспособной. Во всех трёх странах съёживание рынка недвижимости привело к резкому снижению объёма торговли, т.к. здесь в большей мере тратились деньги, заработанные на недвижимости.

В Латвии наблюдалась наиболее высокая динамика темпов роста строительства на душу населения. Это можно объяснить тем, что в Латвии, по сравнению с Литвой и Эстонией, самое большое количество банков, самый высокий уровень конкуренции в банковском секторе, что привело к максимальным объёмам инвестиций, в том числе и в жилищное строительство. Но и темпы падения жилищного строительства у нас также самые высокие.

Самыми стремительными оказались у нас и темпы падения цен на жильё, как на первичном, так и на вторичном рынке. Причём, в отличие от Литвы и Эстонии, где цены на вторичном рынке остановились на уровне 750-800 евро/кв.м., у нас падение произошло даже ниже 450-500 евро/кв.м. Почему? Постулат теории автоматического регулирования, определяющий процесс перехода систем из одного равновесного состояния в другой, можно перефразировать народной мудростью: “Чем выше взлетишь, тем больнее падать”, т.е. в нашем случае, чем выше и быстрее был подъём цен, тем ниже оказалось падение. Причём уровень падения цен оказался даже ниже возможного уровня стабилизации, определяемого реальной платёжеспособностью потенциальных потребителей. Виной тому жёсткий кризис банковского кредитования, приведший к вакууму денежных средств в кредитовании приобретения жилья. Следует отметить, что в Латвии в наибольшей степени сработал и субъективный фактор, фактор неуверенности. Обсуждения на всех уровнях возможного банкротства государства, совершенно неподготовленные публичные обсуждения налоговых изменений и т.п.

Вполне вероятно, что это суперпадение будет относительно быстро компенсировано до уровня цен в соседних Литве и Эстонии, при условии стабилизации политической ситуации и бюджета страны. Происходящая в течение последних месяцев энергичная скупка за наличные квартир на вторичном рынке с ценой в 400-480 евро/кв.м. отражает оптимистическое понимание спекулянтами данной ситуации. Но вот дальнейший подъём цен под большим вопросом. Даже несмотря на позитивные изменения в мире в целом.

Если рынок и достиг своего дна, то оттолкнуться от него и начать движение вверх будет трудно. Слишком это дно у нас вязкое, рыхлое, трясина да болото, одним словом. Уж очень неблагоприятны основные экономические показатели у страны. Огромный внешний долг, крайне искривлённая внутренняя экономика, не позволяющая в среднесрочной перспективе существенно увеличить доходы бюджета за счёт быстрого роста производства, транзита, транспортных услуг. Изменение же структуры экономики, это болезненный, длительный процесс, связанный с большими инвестициями. Сможет ли рынок недвижимости и строительство играть столь же важную роль, как и ранее? Вряд ли. Несмотря на то, что недвижимость опять стала дешёвой, изменились очень существенные факторы.

Во–первых, в Латвии уже довольно высока доля ипотечных кредитов к валовому внутреннему продукту. Хоть она и находится где-то посередине среднеевропейских показателей, но быстрый дальнейший рост ипотечного рынка (даже при наличии финансовых ресурсов) вряд ли возможен, хотя бы потому, что страны с более высокой долей кредитов к ВВП имеют несравненно более высокий потенциал экономики и уровня доходов населения.

Во-вторых, изменилась и продолжает меняться налоговая среда, в сторону никак не привлекающую инвесторов.

В–третьих, возросший уровень безработицы.

В–четвёртых, демографическая ситуация, вызванная отъездом наиболее активных потенциальных покупателей.

Каков же выход? Как поменять структуру экономики, чтобы здесь создавалась прибавочная стоимость? Попросту: как зарабатывать стране деньги? Мечтать о наукоёмких и технологичных, экспортноориентированных отраслях экономики попросту бесперспективно. Отсутствуют слишком многие составляющие. Система образования, кадры, ресурсы. Да и никто не будет в Европе инвестировать огромные средства в развитие конкурента. Основные европейские доноры, Германия и Франция, сами судорожно пытаются найти и развить эти направления экономики.

Банально, но ничего нового мы вряд ли придумаем. Надо определиться с приоритетами. Учитывая геополитическое положение страны, достаточно быстро можно поднять транзит и переработку транзитных грузов. Финансовый транзит как стратегическую отрасль мы, похоже, потеряли. Никто из наших больших братьев и сестёр не даст нам развить эту отрасль, требующую либерального отношения к клиентам-нерезидентам. Для культивации финансового транзита нужно иметь самостоятельную политическую позицию, как это делает Швейцария, находящаяся под огромным давлением и со стороны США, и со стороны Евросоюза. В рамках Евросоюза нам этого никто не позволит делать.

Для развития транзита и переработки транзитных грузов также нужна политическая воля. Надо нормализовать отношения со странами по обе стороны нашего моста. И, безусловно, для развития приоритетной отрасли надо сформировать налоговую и тарифную политику, которая смогла бы сделать наш мост дешевле и эффективнее по сравнению с другими конкурентами.

ыКонечно, все приведённые аргументы достаточно условны. Сегодня прогнозировать что либо на рынке недвижимости, это вступать в жёсткую конкуренцию с Глобой и другими подобными “прогнозистами”. Помимо внутриполитических флуктуаций, надо смотреть и на то, что происходит за пределами Латвии. А сегодня в мире слишком высок фактор нестабильности.

Восстановление мировой финансовой системы происходит точно по такому же сценарию, который привёл к сегодняшнему глубочайшему кризису. В условиях усиливающейся конкуренции мировых валют, вопрос координации монетарной мировой политики повис в воздухе. Пока такая координация между жёсткими мировыми конкурентами и невозможна. Америка, Китай, Европа, Россия и другие крупные экономики, пока каждый за себя. Значит, новый цикл развития пойдёт по старому сценарию, но только цикл этот будет гораздо более коротким. Стало больше игроков претендующих на эмиссию мировых и региональных валют. Интеграция мирового финансового рынка сегодня не сопоставима с тем, что было даже десять-пятнадцать лет назад. Дефляционный период быстро может перейти в инфляционный, со всеми неприятными последствиями. Как Латвия будет чувствовать себя в этом штормующем океане, не скажет сегодня никто. Легче выпить кофейку и пристально поглядеть на кофейную гущу. Может, что и удастся разглядеть

Вадим МАРКОВ,

президент риэлторской компании NIRA Fonds

delfi.lv

Если завтра мороз...